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Kaufen oder mieten? (eBook, PDF) - Kommer, Gerd
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Kommer, Gerd:

Kaufen oder mieten? (eBook, PDF) - neues Buch

2014, ISBN: 9783593433479

ID: abb3c56f42c602cd1f9fab00c59842a8

Einleitung"Immer dann, wenn Sie sich auf der Seite der Mehrheit wiederfinden, ist es Zeit, innezuhalten und nachzudenken."Mark Twain, 1835-1910, amerikanischer SchriftstellerBuchstäblich von Geburt an haben wir es mit Wohnimmobilien zu tun und wir alle stehen irgendwann vor der Entscheidung: Kaufen oder mieten? Oft sogar mehrfach im Leben und in jede der beiden Richtungen: vom Mieter zum Käufer und manchmal auch umgekehrt. Die herrschende Meinung zu dieser Gretchenfrage - seit Jahrzehnten von Politik, Medien, Banken, Bausparkassen, Bauträgern, Maklern und unseren Eltern gebetsmühlenartig wiederholt - lautet: "Sobald du genug Eigenkapital gespart hast, kauf' dir eine Immobilie. Damit liegst du nie verkehrt." Es fallen Stichworte wie "Betongold", "Sachwert", "sichere Anlage", "Inflationsschutz" und "beste Altersvorsorge".Häuser und Wohnungen gelten im Vergleich zu anderen Formen der Vermögensbildung wie etwa Aktien, Anleihen oder Investmentfonds als simple und solide Angelegenheit. Der Technologieaktiencrash in den Jahren 2000 bis 2002, die Finanzmarktkrise von Mitte 2007 bis 2010 und die zahlreichen Skandale bei Banken und Vermögensberatern haben die Wahrnehmung des Eigenheims als "Fels in der Brandung" noch weiter zementiert. Der dramatische Preisverfall bei Wohnimmobilien, der sich während der Finanzkrise in mehreren Ländern - darunter Spanien, Frankreich, Irland, Großbritannien, USA und Japan - ereignete, änderte daran nichts. Die Hälfte aller bundesdeutschen Haushalte wohnt zur Miete. Mehr als zwei Drittel aller Mieter wollen, sobald finanziell möglich, ein Eigenheim kaufen. Der neue deutsche Immobilienboom seit 2010 (nach zuvor 15 mageren Jahren) hat diesen Wunsch weiter verstärkt.In vielen Fällen ist der Kaufwunsch getrieben von finanziellen Vorstellungen, die - wie wir bald sehen werden - wenig mit der wirtschaftlichen Realität von Eigenheimbesitz in Deutschland und anderen Ländern zu tun haben. Mehr noch: Das Thema Eigenheim ist so sehr von Stammtischmythen, Halbwahrheiten, Wunschdenken und Interessenkonflikten der Finanz- und Immobilienbranche überwuchert, dass der Blick auf die Fakten davon fast vollständig vernebelt wird. Diese Fakten werden im vorliegenden Buch präsentiert, sodass Sie, liebe Leser, die für sich beste Entscheidung über Kauf oder Miete treffen können, ganz gleich, in welcher Lebensphase Sie sich gerade befinden.Dass Kaufen stets rentabler sei als Mieten, sofern nur der Zeithorizont lang genug ist, das ist ein von Banken, Bausparkassen, Vermögensberatern und der Immobilienbranche seit jeher verbreiteter Mythos, der schon vor Generationen zur herrschenden Meinung wurde und mittlerweile zu einem nicht mehr hinterfragten Dogma erstarrt ist. Mit den Tatsachen hat dieses Dogma allerdings wenig zu tun - das wird dieses Buch mit Immobiliendaten aus 17 Ländern belegen, die zwischen 28 und 120 Jahren zurückreichen.Die richtige Antwort auf die Frage "Kaufen oder mieten?" ist eben nicht die gängige, die da lautet: "Kaufe, wenn du mindestens zehn Jahre in der Immobilie bleiben kannst" und "Mieten ist Geld zum Fenster hinauswerfen". In erstaunlich vielen Fällen wird Mieten die wirtschaftlichere Alternative sein. Dafür müssen beim Mieter jedoch einige zwar einfache, aber dennoch vielfach übersehene Voraussetzungen erfüllt sein. Das Buch nennt sie alle und gibt Ihnen ein Excel-Rechentool an die Hand, mit dem Sie Ihre eigene, höchstpersönliche Kauf-oder-Miete-Berechnung durchführen können, viel genauer und nützlicher als mit den zahllosen simplistischen Tools im Internet.1Doch die Entscheidung über Kauf oder Miete ist nicht nur eine ökonomische, sondern auch eine Lebensstilfrage. Auf diesen Aspekt gehen wir im vorliegenden Buch ebenfalls ein. Bei der Betrachtung der meisten lebensstilbezogenen Gesichtspunkte stellt man schnell fest, dass es keine klare Trennlinie zwischen den finanziellen und den nicht finanziellen, lebensstilbezogenen Aspekten gibt. Zwei Beispiele: Wer vor die Tore der Stadt zieht, weil er ein Haus möchte, aber sich keines im Stadtgebiet leisten kann, der entscheidet sich damit für mehr Natur, aber wohl auch für höhere Fahrtkosten, längere Pendelzeiten und weniger Teilhabe an kulturellen Ereignissen. Zweites Beispiel: Wer ein Eigenheim erwirbt, der wird im Laufe der Jahre vielleicht das eine oder andere attraktive Jobangebot sausen lassen müssen, weil der neue Job einen Umzug erfordern würde, den das Eigenheim de facto verhindert.Genug der Vorrede. Auf den folgenden Seiten werden wir mehr etablierte Immobilienweisheiten, Branchenstandards und herrschende Meinungen zur uralten Frage "Kaufen oder mieten?" über den Haufen werfen, als Sie sich vorstellen können. Wir werden historische Daten präsentieren, die noch nie zuvor in einem deutschsprachigen Immobilienbuch publiziert wurden. Machen Sie sich auf neue Blickwinkel und zahlreiche Überraschungen gefasst. Bühne frei für "Die fünfzehn größten Mythen über Kaufen versus mieten"!Die fünfzehn größten Mythen über Kaufen versus mieten"Der größte Feind der Wahrheit ist oft nicht die Lüge -gezielt, erfunden und unehrlich -, sondern der Mythos, etabliert, plausibel und falsch."John F. Kennedy, 1917-1963, US-PräsidentNicht lange nach der Entstehung von Eigentumsrechten in der Antike gab es bereits die ersten Mietimmobilien und von da an stellte sich die Frage: Kaufen oder mieten? Im Hinblick auf eine so altbekannte und allgegenwärtige Abwägung dürften längst alle wichtigen Sachverhalte geklärt sein - so sollte man meinen. Doch weit gefehlt. Die Irrtümer und Mythen über Kauf und Miete sind so alt, so zahlreich und oft genug so bizarr, dass einem als Buchautor regelrecht das Herz aufgeht. Ein kritischer Blick zeigt, dass die herrschende Meinung rund ums Thema Immobilien in den wichtigsten Punkten schiefliegt - höchste Zeit also, die Dinge geradezurücken. Das will dieses Buch tun. Als kleinen Vorgeschmack sind auf den folgenden Seiten die fünfzehn größten Mythen zur Frage "Kaufen oder mieten?" stichpunktartig zusammengefasst. Ausführliche Erläuterungen zu den in dieser Einleitung genannten Punkten finden Sie in den anschließenden Kapiteln, in denen darüber hinaus auch noch eine Reihe anderer gefährlicher Denkfehler, falscher Klischees und Irrtümer zu Kaufen oder Mieten einem "Reality Check" unterzogen werden.Mythos 1: Miete zu zahlen bedeutet, Geld zum Fenster hinauszuwerfen Der Klassiker unter den Kaufen-versus-mieten-Irrtümern. Ob der Mieter oder der Eigenheimbesitzer nach zehn, 20 oder 30 Jahren vermögender dasteht, ist entgegen der landläufigen Meinung keineswegs von vornherein klar. Bei korrekter Berechnung lag in Deutschland in den vergangenen viereinhalb Jahrzehnten überwiegend der Mieter vorn - und das oft mit erstaunlich großem Vorsprung.Mythos 2: Immobilien eignen sich gut zur Altersvorsorge, denn wer als Ruheständler in einer schuldenfreien Immobilie wohnt, steht finanziell besser da als ein Miethaushalt. Aus der Sicht eines kühl rechnenden Finanzökonomen ist diese Aussage falsch. Auf der Basis langfristiger historischer Daten und eines korrekten Vergleichs mit anderen Vermögensanlageformen ähnlichen Risikos führte Eigenheimbesitz in den vergangenen 46 Jahren in Deutschland typischerweise zu einem niedrigeren Endvermögen als relevante Kapitalmarktanlagen2 (Staatsanleihen und Aktien) auf simpler Buy-and-Hold-Basis (Kaufen-und-halten-Strategie).Mythos 3: Die Preise qualitativ guter Wohnimmobilien werden langfristig immer steigen, weil sie Sachwerte sind und weil Bauland nicht beliebig vermehrbar ist. Die durchschnittliche Wohnimmobilie in Deutschland ist, wenn man die Inflation berücksichtigt, in den 29 Jahren von 1981 bis 2009 um 30,1% im Preis gefallen, in der Schweiz von 1990 bis 1999 um 36,6% und in Österreich von 1993 bis 2004 um 26,3%. Es gab im 20. Jahrhundert in mehreren westlichen Ländern, für die entsprechende historische Daten vorliegen, Perioden von über 40 Jahren, an deren Ende die realen (inflationsbereinigten) Immobilienpreise niedriger waren als zu Beginn. In San Francisco, einer der attraktivsten Städte der Welt mit nach allgemeiner Auffassung "knappem" Bauland, halbierten sich die Hauspreise von 2006 bis Mitte 2009 innerhalb von nur drei Jahren. Wenn Eigenheime auf Kredit finanziert sind, wird der Verlust auf das eingesetzte Eigenkapital in einem solchen Fall noch höher sein als die Wertminderung des Objekts allein (? "Kredithebeleffekt"). Es existiert auch kein statistischer Beleg dafür, dass qualitativ überdurchschnittliche Immobilien eine generell höhere Rendite oder geringere Risiken aufweisen als qualitativ schlechte Immobilien. Und die Auffassung, dass Bauland knapp wird, hat außerhalb der Münchner Innenstadt mit der Realität nichts zu tun.Mythos 4: Die Lage ist das entscheidende Renditekriterium bei einer Immobilie. Top-Lagen in attraktiven Städten werden immer gefragt sein Ein weiterer Klassiker mit ähnlichem Wahrheitsgehalt wie die These von der "zum Fenster hinausgeworfenen Miete". Tatsächlich hat die Lage, ob nun erst- oder drittklassig, für die Gesamtrendite oder auch nur die Wertsteigerung einer Wohnimmobilie keine systematische Bedeutung. Entscheidend ist hingegen die Veränderung der Qualität der Lage. Und die muss man über die nächsten zehn oder 20 Jahre korrekt prognostizieren, um daraus Gewinn zu schlagen. So etwas lässt sich mit einer banalen Checkliste zu nahe gelegenen Einkaufsmöglichkeiten oder Kindergärten, wie sie in fast allen Ratgeberbüchern für Häuslebauer enthalten ist, gewiss nicht bewerkstelligen. Die oft wiederholte Aussage, wonach Wohnimmobilien in attraktiven Metropolen oder Städten im Allgemeinen höhere Wertsteigerungen aufweisen als in ländlichen Regionen, lässt sich durch langfristige historische Daten ebenfalls nicht belegen. Hier werden typischerweise die höheren Preise von Stadtimmobilien mit höheren Renditen verwechselt. Generell gilt: Attraktive Lage plus hohe Qualität bedeutet schlicht "teuer einkaufen". Teuer einkaufen heißt nicht zwangsläufig "noch teurer verkaufen".Mythos 5: Eine wachsende Bevölkerung und/oder eine wachsende Zahl von Haushalten führen zu steigenden Immobilienpreisen?In den 117 Jahren von 1891 bis 2007 wuchs die US-Bevölkerung um 378% und damit stärker als in fast jedem anderen westlichen Land. Die Zahl der Haushalte stieg noch stärker. US-amerikanische Hauspreise nahmen inflationsbereinigt in dieser Zeitspanne um beinahe vernachlässigenswerte 0,2% pro Jahr zu - also fast gar nicht. Die Bevölkerung in Deutschland wächst kaum noch oder stagniert. Was die langsam wachsende Zahl der Haushalte oder präziser den nationalen Wohnflächenbedarf anbelangt: Immobilienökonomen gehen davon aus, dass Letzterer in Deutschland in den kommenden 20 Jahren zu sinken beginnen wird.Mythos 6: Banken und Makler können Immobilienrenditen und Kreditzinsen vorhersagen. "Wer's glaubt, wird selig", könnte man flapsig auf diese Behauptung antworten. Banken und Makler können Immobilienrenditen und Zinsen genauso wenig zuverlässig vorhersagen wie ein Schuhmacher die Fußbekleidungshits im übernächsten Jahr, Buchverlage die Top-10-Titel in der Spiegel-Bestsellerliste in 12 Monaten, Rohstoffkonzerne den Preis von Öl oder Gold in drei Monaten oder Autohersteller das Auto des Jahres 2020. Die Zukunft in sozialen Systemen, wie sie Märkte darstellen, ist aus gut belegbaren Gründen von niemandem zuverlässig prognostizierbar. Wenn Banken, Politiker und andere "Experten" künftige Zinsen, Aktien- und Immobilienpreise auch nur ansatzweise zuverlässig vorhersagen könnten, wäre es nicht zum globalen Immobiliencrash (2007 bis 2010) und Aktiencrash (2008 bis 2010) gekommen - ebenso wenig wie zu den De-facto-Konkursen der damals größten deutschen Immobilienfinanzierungsbank Hypo Real Estate (2008/2009) und des größten deutschen Immobilienunternehmens IVG AG (2013). Sich auf kurz- und mittelfristige Prognosen von Wertsteigerungen und Renditen im Immobilienmarkt oder Zinssätze im Kreditmarkt zu verlassen ist nicht nur nutzlos, sondern gefährlich.Mythos 7: Wohnimmobilien schützen vor Inflation. Stimmt zwar, aber andere Anlageformen schützen genauso gut oder besser, zum Beispiel Aktien, Unternehmensanleihen, Staatsanleihen oder Rohstoffe. Um präzise zu sein, schützen alle diese Anlageformen langfristig genauso gut wie oder besser vor Inflation als Wohnimmobilien. Kurzfristig gesehen - für Zeiträume von weniger als fünf Jahren - schützen Immobilien schlechter vor Inflation als zum Beispiel risikoarme Anlagen in Geldmarktfonds oder kurzfristige Staatsanleihen. Wer den bestmöglichen kurzfristigen und langfristigen Schutz vor Inflation sucht, für den gibt es geeignetere Anlageformen als Wohnimmobilien. Generell sind viele Argumente bezüglich des Inflationsschutzes, den Sachanlagen repräsentieren, von vornherein falsch, weil sie den Unterschied zwischen "erwarteter Inflation" (eingepreister Inflation) und unerwarteter Inflation nicht berücksichtigen. Dieses Buch rückt diesen Denkfehler gerade.Mythos 8: Hohe Inflation ist gut für Eigenheimbesitzer. Eine mit dem vorherigen Argument verwandte These, deren Anhänger (darunter besonders viele Makler und Bankkundenbetreuer) sich auf das uralte finanzökonomische Argument beziehen, Inflation sei gut für Schuldner (Eigenheimbesitzer sind oft Schuldner), während sie Sparer schädige. Allerdings trifft die simplifizierte Form, in der das Argument typischerweise vorgetragen wird, nicht zu. Für Immobilienbesitzer, die keine Fremdfinanzierungslast auf ihrem Objekt tragen, bringt hohe Inflation per se weder einen Vorteil noch einen Nachteil. In etwas eingeschränkter Form gilt dasselbe für Eigenheimbesitzer mit teilweise oder komplett variabel verzinslicher Fremdfinanzierung, denn ihre Zinslast steigt mit der Inflation, wenn auch immerhin der Kreditbetrag unverändert bleibt. Hohe Inflation ist generell schlecht für das reale (inflationsbereinigte) Wachstum der Haushaltseinkommen, und wenn die realen Haushaltseinkommen stagnieren oder sinken, dann leiden darunter langfristig auch die Immobilienpreise. Historisch lässt sich ebenfalls keine Begünstigung von Immobilien in Phasen hoher Inflation nachweisen. Das gilt sogar für die deutsche Hyperinflation von 1922/23.Mythos 9: Ein Eigenheim schützt vor steigenden Mieten. Stimmt zwar, aber wie wichtig ist dieser Schutz tatsächlich? Inflationsbereinigt stiegen die wesentlichen Messgrößen für Löhne und Gehälter in Deutschland in den 45 Jahren von 1970 bis 2014 genauso schnell wie oder schneller als die Quadratmetermieten. Hierbei ist die steigende Qualität des Wohnraums in Deutschland sogar nur teilweise berücksichtigt. Auch wenn wir als Betroffene subjektiv glauben mögen, unser Vermieter ziehe uns Jahr für Jahr mehr aus der Tasche, Fakt ist: Der Anteil des Bruttoeinkommens, den der du, [PU: Campus, Frankfurt am Main]

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2014, ISBN: 9783593433479

ID: abb3c56f42c602cd1f9fab00c59842a8

Einleitung"Immer dann, wenn Sie sich auf der Seite der Mehrheit wiederfinden, ist es Zeit, innezuhalten und nachzudenken."Mark Twain, 1835-1910, amerikanischer SchriftstellerBuchstäblich von Geburt an haben wir es mit Wohnimmobilien zu tun und wir alle stehen irgendwann vor der Entscheidung: Kaufen oder mieten? Oft sogar mehrfach im Leben und in jede der beiden Richtungen: vom Mieter zum Käufer und manchmal auch umgekehrt. Die herrschende Meinung zu dieser Gretchenfrage - seit Jahrzehnten von Politik, Medien, Banken, Bausparkassen, Bauträgern, Maklern und unseren Eltern gebetsmühlenartig wiederholt - lautet: "Sobald du genug Eigenkapital gespart hast, kauf' dir eine Immobilie. Damit liegst du nie verkehrt." Es fallen Stichworte wie "Betongold", "Sachwert", "sichere Anlage", "Inflationsschutz" und "beste Altersvorsorge".Häuser und Wohnungen gelten im Vergleich zu anderen Formen der Vermögensbildung wie etwa Aktien, Anleihen oder Investmentfonds als simple und solide Angelegenheit. Der Technologieaktiencrash in den Jahren 2000 bis 2002, die Finanzmarktkrise von Mitte 2007 bis 2010 und die zahlreichen Skandale bei Banken und Vermögensberatern haben die Wahrnehmung des Eigenheims als "Fels in der Brandung" noch weiter zementiert. Der dramatische Preisverfall bei Wohnimmobilien, der sich während der Finanzkrise in mehreren Ländern - darunter Spanien, Frankreich, Irland, Großbritannien, USA und Japan - ereignete, änderte daran nichts. Die Hälfte aller bundesdeutschen Haushalte wohnt zur Miete. Mehr als zwei Drittel aller Mieter wollen, sobald finanziell möglich, ein Eigenheim kaufen. Der neue deutsche Immobilienboom seit 2010 (nach zuvor 15 mageren Jahren) hat diesen Wunsch weiter verstärkt.In vielen Fällen ist der Kaufwunsch getrieben von finanziellen Vorstellungen, die - wie wir bald sehen werden - wenig mit der wirtschaftlichen Realität von Eigenheimbesitz in Deutschland und anderen Ländern zu tun haben. Mehr noch: Das Thema Eigenheim ist so sehr von Stammtischmythen, Halbwahrheiten, Wunschdenken und Interessenkonflikten der Finanz- und Immobilienbranche überwuchert, dass der Blick auf die Fakten davon fast vollständig vernebelt wird. Diese Fakten werden im vorliegenden Buch präsentiert, sodass Sie, liebe Leser, die für sich beste Entscheidung über Kauf oder Miete treffen können, ganz gleich, in welcher Lebensphase Sie sich gerade befinden.Dass Kaufen stets rentabler sei als Mieten, sofern nur der Zeithorizont lang genug ist, das ist ein von Banken, Bausparkassen, Vermögensberatern und der Immobilienbranche seit jeher verbreiteter Mythos, der schon vor Generationen zur herrschenden Meinung wurde und mittlerweile zu einem nicht mehr hinterfragten Dogma erstarrt ist. Mit den Tatsachen hat dieses Dogma allerdings wenig zu tun - das wird dieses Buch mit Immobiliendaten aus 17 Ländern belegen, die zwischen 28 und 120 Jahren zurückreichen.Die richtige Antwort auf die Frage "Kaufen oder mieten?" ist eben nicht die gängige, die da lautet: "Kaufe, wenn du mindestens zehn Jahre in der Immobilie bleiben kannst" und "Mieten ist Geld zum Fenster hinauswerfen". In erstaunlich vielen Fällen wird Mieten die wirtschaftlichere Alternative sein. Dafür müssen beim Mieter jedoch einige zwar einfache, aber dennoch vielfach übersehene Voraussetzungen erfüllt sein. Das Buch nennt sie alle und gibt Ihnen ein Excel-Rechentool an die Hand, mit dem Sie Ihre eigene, höchstpersönliche Kauf-oder-Miete-Berechnung durchführen können, viel genauer und nützlicher als mit den zahllosen simplistischen Tools im Internet.1Doch die Entscheidung über Kauf oder Miete ist nicht nur eine ökonomische, sondern auch eine Lebensstilfrage. Auf diesen Aspekt gehen wir im vorliegenden Buch ebenfalls ein. Bei der Betrachtung der meisten lebensstilbezogenen Gesichtspunkte stellt man schnell fest, dass es keine klare Trennlinie zwischen den finanziellen und den nicht finanziellen, lebensstilbezogenen Aspekten gibt. Zwei Beispiele: Wer vor die Tore der Stadt zieht, weil er ein Haus möchte, aber sich keines im Stadtgebiet leisten kann, der entscheidet sich damit für mehr Natur, aber wohl auch für höhere Fahrtkosten, längere Pendelzeiten und weniger Teilhabe an kulturellen Ereignissen. Zweites Beispiel: Wer ein Eigenheim erwirbt, der wird im Laufe der Jahre vielleicht das eine oder andere attraktive Jobangebot sausen lassen müssen, weil der neue Job einen Umzug erfordern würde, den das Eigenheim de facto verhindert.Genug der Vorrede. Auf den folgenden Seiten werden wir mehr etablierte Immobilienweisheiten, Branchenstandards und herrschende Meinungen zur uralten Frage "Kaufen oder mieten?" über den Haufen werfen, als Sie sich vorstellen können. Wir werden historische Daten präsentieren, die noch nie zuvor in einem deutschsprachigen Immobilienbuch publiziert wurden. Machen Sie sich auf neue Blickwinkel und zahlreiche Überraschungen gefasst. Bühne frei für "Die fünfzehn größten Mythen über Kaufen versus mieten"!Die fünfzehn größten Mythen über Kaufen versus mieten"Der größte Feind der Wahrheit ist oft nicht die Lüge -gezielt, erfunden und unehrlich -, sondern der Mythos, etabliert, plausibel und falsch."John F. Kennedy, 1917-1963, US-PräsidentNicht lange nach der Entstehung von Eigentumsrechten in der Antike gab es bereits die ersten Mietimmobilien und von da an stellte sich die Frage: Kaufen oder mieten? Im Hinblick auf eine so altbekannte und allgegenwärtige Abwägung dürften längst alle wichtigen Sachverhalte geklärt sein - so sollte man meinen. Doch weit gefehlt. Die Irrtümer und Mythen über Kauf und Miete sind so alt, so zahlreich und oft genug so bizarr, dass einem als Buchautor regelrecht das Herz aufgeht. Ein kritischer Blick zeigt, dass die herrschende Meinung rund ums Thema Immobilien in den wichtigsten Punkten schiefliegt - höchste Zeit also, die Dinge geradezurücken. Das will dieses Buch tun. Als kleinen Vorgeschmack sind auf den folgenden Seiten die fünfzehn größten Mythen zur Frage "Kaufen oder mieten?" stichpunktartig zusammengefasst. Ausführliche Erläuterungen zu den in dieser Einleitung genannten Punkten finden Sie in den anschließenden Kapiteln, in denen darüber hinaus auch noch eine Reihe anderer gefährlicher Denkfehler, falscher Klischees und Irrtümer zu Kaufen oder Mieten einem "Reality Check" unterzogen werden.Mythos 1: Miete zu zahlen bedeutet, Geld zum Fenster hinauszuwerfen Der Klassiker unter den Kaufen-versus-mieten-Irrtümern. Ob der Mieter oder der Eigenheimbesitzer nach zehn, 20 oder 30 Jahren vermögender dasteht, ist entgegen der landläufigen Meinung keineswegs von vornherein klar. Bei korrekter Berechnung lag in Deutschland in den vergangenen viereinhalb Jahrzehnten überwiegend der Mieter vorn - und das oft mit erstaunlich großem Vorsprung.Mythos 2: Immobilien eignen sich gut zur Altersvorsorge, denn wer als Ruheständler in einer schuldenfreien Immobilie wohnt, steht finanziell besser da als ein Miethaushalt. Aus der Sicht eines kühl rechnenden Finanzökonomen ist diese Aussage falsch. Auf der Basis langfristiger historischer Daten und eines korrekten Vergleichs mit anderen Vermögensanlageformen ähnlichen Risikos führte Eigenheimbesitz in den vergangenen 46 Jahren in Deutschland typischerweise zu einem niedrigeren Endvermögen als relevante Kapitalmarktanlagen2 (Staatsanleihen und Aktien) auf simpler Buy-and-Hold-Basis (Kaufen-und-halten-Strategie).Mythos 3: Die Preise qualitativ guter Wohnimmobilien werden langfristig immer steigen, weil sie Sachwerte sind und weil Bauland nicht beliebig vermehrbar ist. Die durchschnittliche Wohnimmobilie in Deutschland ist, wenn man die Inflation berücksichtigt, in den 29 Jahren von 1981 bis 2009 um 30,1% im Preis gefallen, in der Schweiz von 1990 bis 1999 um 36,6% und in Österreich von 1993 bis 2004 um 26,3%. Es gab im 20. Jahrhundert in mehreren westlichen Ländern, für die entsprechende historische Daten vorliegen, Perioden von über 40 Jahren, an deren Ende die realen (inflationsbereinigten) Immobilienpreise niedriger waren als zu Beginn. In San Francisco, einer der attraktivsten Städte der Welt mit nach allgemeiner Auffassung "knappem" Bauland, halbierten sich die Hauspreise von 2006 bis Mitte 2009 innerhalb von nur drei Jahren. Wenn Eigenheime auf Kredit finanziert sind, wird der Verlust auf das eingesetzte Eigenkapital in einem solchen Fall noch höher sein als die Wertminderung des Objekts allein (? "Kredithebeleffekt"). Es existiert auch kein statistischer Beleg dafür, dass qualitativ überdurchschnittliche Immobilien eine generell höhere Rendite oder geringere Risiken aufweisen als qualitativ schlechte Immobilien. Und die Auffassung, dass Bauland knapp wird, hat außerhalb der Münchner Innenstadt mit der Realität nichts zu tun.Mythos 4: Die Lage ist das entscheidende Renditekriterium bei einer Immobilie. Top-Lagen in attraktiven Städten werden immer gefragt sein Ein weiterer Klassiker mit ähnlichem Wahrheitsgehalt wie die These von der "zum Fenster hinausgeworfenen Miete". Tatsächlich hat die Lage, ob nun erst- oder drittklassig, für die Gesamtrendite oder auch nur die Wertsteigerung einer Wohnimmobilie keine systematische Bedeutung. Entscheidend ist hingegen die Veränderung der Qualität der Lage. Und die muss man über die nächsten zehn oder 20 Jahre korrekt prognostizieren, um daraus Gewinn zu schlagen. So etwas lässt sich mit einer banalen Checkliste zu nahe gelegenen Einkaufsmöglichkeiten oder Kindergärten, wie sie in fast allen Ratgeberbüchern für Häuslebauer enthalten ist, gewiss nicht bewerkstelligen. Die oft wiederholte Aussage, wonach Wohnimmobilien in attraktiven Metropolen oder Städten im Allgemeinen höhere Wertsteigerungen aufweisen als in ländlichen Regionen, lässt sich durch langfristige historische Daten ebenfalls nicht belegen. Hier werden typischerweise die höheren Preise von Stadtimmobilien mit höheren Renditen verwechselt. Generell gilt: Attraktive Lage plus hohe Qualität bedeutet schlicht "teuer einkaufen". Teuer einkaufen heißt nicht zwangsläufig "noch teurer verkaufen".Mythos 5: Eine wachsende Bevölkerung und/oder eine wachsende Zahl von Haushalten führen zu steigenden Immobilienpreisen?In den 117 Jahren von 1891 bis 2007 wuchs die US-Bevölkerung um 378% und damit stärker als in fast jedem anderen westlichen Land. Die Zahl der Haushalte stieg noch stärker. US-amerikanische Hauspreise nahmen inflationsbereinigt in dieser Zeitspanne um beinahe vernachlässigenswerte 0,2% pro Jahr zu - also fast gar nicht. Die Bevölkerung in Deutschland wächst kaum noch oder stagniert. Was die langsam wachsende Zahl der Haushalte oder präziser den nationalen Wohnflächenbedarf anbelangt: Immobilienökonomen gehen davon aus, dass Letzterer in Deutschland in den kommenden 20 Jahren zu sinken beginnen wird.Mythos 6: Banken und Makler können Immobilienrenditen und Kreditzinsen vorhersagen. "Wer's glaubt, wird selig", könnte man flapsig auf diese Behauptung antworten. Banken und Makler können Immobilienrenditen und Zinsen genauso wenig zuverlässig vorhersagen wie ein Schuhmacher die Fußbekleidungshits im übernächsten Jahr, Buchverlage die Top-10-Titel in der Spiegel-Bestsellerliste in 12 Monaten, Rohstoffkonzerne den Preis von Öl oder Gold in drei Monaten oder Autohersteller das Auto des Jahres 2020. Die Zukunft in sozialen Systemen, wie sie Märkte darstellen, ist aus gut belegbaren Gründen von niemandem zuverlässig prognostizierbar. Wenn Banken, Politiker und andere "Experten" künftige Zinsen, Aktien- und Immobilienpreise auch nur ansatzweise zuverlässig vorhersagen könnten, wäre es nicht zum globalen Immobiliencrash (2007 bis 2010) und Aktiencrash (2008 bis 2010) gekommen - ebenso wenig wie zu den De-facto-Konkursen der damals größten deutschen Immobilienfinanzierungsbank Hypo Real Estate (2008/2009) und des größten deutschen Immobilienunternehmens IVG AG (2013). Sich auf kurz- und mittelfristige Prognosen von Wertsteigerungen und Renditen im Immobilienmarkt oder Zinssätze im Kreditmarkt zu verlassen ist nicht nur nutzlos, sondern gefährlich.Mythos 7: Wohnimmobilien schützen vor Inflation. Stimmt zwar, aber andere Anlageformen schützen genauso gut oder besser, zum Beispiel Aktien, Unternehmensanleihen, Staatsanleihen oder Rohstoffe. Um präzise zu sein, schützen alle diese Anlageformen langfristig genauso gut wie oder besser vor Inflation als Wohnimmobilien. Kurzfristig gesehen - für Zeiträume von weniger als fünf Jahren - schützen Immobilien schlechter vor Inflation als zum Beispiel risikoarme Anlagen in Geldmarktfonds oder kurzfristige Staatsanleihen. Wer den bestmöglichen kurzfristigen und langfristigen Schutz vor Inflation sucht, für den gibt es geeignetere Anlageformen als Wohnimmobilien. Generell sind viele Argumente bezüglich des Inflationsschutzes, den Sachanlagen repräsentieren, von vornherein falsch, weil sie den Unterschied zwischen "erwarteter Inflation" (eingepreister Inflation) und unerwarteter Inflation nicht berücksichtigen. Dieses Buch rückt diesen Denkfehler gerade.Mythos 8: Hohe Inflation ist gut für Eigenheimbesitzer. Eine mit dem vorherigen Argument verwandte These, deren Anhänger (darunter besonders viele Makler und Bankkundenbetreuer) sich auf das uralte finanzökonomische Argument beziehen, Inflation sei gut für Schuldner (Eigenheimbesitzer sind oft Schuldner), während sie Sparer schädige. Allerdings trifft die simplifizierte Form, in der das Argument typischerweise vorgetragen wird, nicht zu. Für Immobilienbesitzer, die keine Fremdfinanzierungslast auf ihrem Objekt tragen, bringt hohe Inflation per se weder einen Vorteil noch einen Nachteil. In etwas eingeschränkter Form gilt dasselbe für Eigenheimbesitzer mit teilweise oder komplett variabel verzinslicher Fremdfinanzierung, denn ihre Zinslast steigt mit der Inflation, wenn auch immerhin der Kreditbetrag unverändert bleibt. Hohe Inflation ist generell schlecht für das reale (inflationsbereinigte) Wachstum der Haushaltseinkommen, und wenn die realen Haushaltseinkommen stagnieren oder sinken, dann leiden darunter langfristig auch die Immobilienpreise. Historisch lässt sich ebenfalls keine Begünstigung von Immobilien in Phasen hoher Inflation nachweisen. Das gilt sogar für die deutsche Hyperinflation von 1922/23.Mythos 9: Ein Eigenheim schützt vor steigenden Mieten. Stimmt zwar, aber wie wichtig ist dieser Schutz tatsächlich? Inflationsbereinigt stiegen die wesentlichen Messgrößen für Löhne und Gehälter in Deutschland in den 45 Jahren von 1970 bis 2014 genauso schnell wie oder schneller als die Quadratmetermieten. Hierbei ist die steigende Qualität des Wohnraums in Deutschland sogar nur teilweise berücksichtigt. Auch wenn wir als Betroffene subjektiv glauben mögen, unser Vermieter ziehe uns Jahr für Jahr mehr aus der Tasche, Fakt ist: Der Anteil des Bruttoeinkomm, [PU: Campus, Frankfurt am Main]

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2010

ISBN: 9783593433479

ID: 94003266

Einleitung ´´Immer dann, wenn Sie sich auf der Seite der Mehrheit wiederfinden, ist es Zeit, innezuhalten und nachzudenken.´´ Mark Twain, 1835-1910, amerikanischer Schriftsteller Buchstäblich von Geburt an haben wir es mit Wohnimmobilien zu tun und wir alle stehen irgendwann vor der Entscheidung: Kaufen oder mieten? Oft sogar mehrfach im Leben und in jede der beiden Richtungen: vom Mieter zum Käufer und manchmal auch umgekehrt. Die herrschende Meinung zu dieser Gretchenfrage - seit Jahrzehnten von Politik, Medien, Banken, Bausparkassen, Bauträgern, Maklern und unseren Eltern gebetsmühlenartig wiederholt - lautet: ´´Sobald du genug Eigenkapital gespart hast, kauf´ dir eine Immobilie. Damit liegst du nie verkehrt.´´ Es fallen Stichworte wie ´´Betongold´´, ´´Sachwert´´, ´´sichere Anlage´´, ´´Inflationsschutz´´ und ´´beste Altersvorsorge´´. Häuser und Wohnungen gelten im Vergleich zu anderen Formen der Vermögensbildung wie etwa Aktien, Anleihen oder Investmentfonds als simple und solide Angelegenheit. Der Technologieaktiencrash in den Jahren 2000 bis 2002, die Finanzmarktkrise von Mitte 2007 bis 2010 und die zahlreichen Skandale bei Banken und Vermögensberatern haben die Wahrnehmung des Eigenheims als ´´Fels in der Brandung´´ noch weiter zementiert. Der dramatische Preisverfall bei Wohnimmobilien, der sich während der Finanzkrise in mehreren Ländern - darunter Spanien, Frankreich, Irland, Großbritannien, USA und Japan - ereignete, änderte daran nichts. Die Hälfte aller bundesdeutschen Haushalte wohnt zur Miete. Mehr als zwei Drittel aller Mieter wollen, sobald finanziell möglich, ein Eigenheim kaufen. Der neue deutsche Immobilienboom seit 2010 (nach zuvor 15 mageren Jahren) hat diesen Wunsch weiter verstärkt. In vielen Fällen ist der Kaufwunsch getrieben von finanziellen Vorstellungen, die - wie wir bald sehen werden - wenig mit der wirtschaftlichen Realität von Eigenheimbesitz in Deutschland und anderen Ländern zu tun haben. Mehr noch: Das Thema Eigenheim ist so sehr von Stammtischmythen, Halbwahrheiten, Wunschdenken und Interessenkonflikten der Finanz- und Immobilienbranche überwuchert, dass der Blick auf die Fakten davon fast vollständig vernebelt wird. Diese Fakten werden im vorliegenden Buch präsentiert, sodass Sie, liebe Leser, die für sich beste Entscheidung über Kauf oder Miete treffen können, ganz gleich, in welcher Lebensphase Sie sich gerade befinden. Dass Kaufen stets rentabler sei als Mieten, sofern nur der Zeithorizont lang genug ist, das ist ein von Banken, Bausparkassen, Vermögensberatern und der Immobilienbranche seit jeher verbreiteter Mythos, der schon vor Generationen zur herrschenden Meinung wurde und mittlerweile zu einem nicht mehr hinterfragten Dogma erstarrt ist. Mit den Tatsachen hat dieses Dogma allerdings wenig zu tun - das wird dieses Buch mit Immobiliendaten aus 17 Ländern belegen, die zwischen 28 und 120 Jahren zurückreichen. Die richtige Antwort auf die Frage ´´Kaufen oder mieten?´´ ist eben nicht die gängige, die da lautet: ´´Kaufe, wenn du mindestens zehn Jahre in der Immobilie bleiben kannst´´ und ´´Mieten ist Geld zum Fenster hinauswerfen´´. In erstaunlich vielen Fällen wird Mieten die wirtschaftlichere Alternative sein. Dafür müssen beim Mieter jedoch einige zwar einfache, aber dennoch vielfach übersehene Voraussetzungen erfüllt sein. Das Buch nennt sie alle und gibt Ihnen ein Excel-Rechentool an die Hand, mit dem Sie Ihre eigene, höchstpersönliche Kauf-oder-Miete-Berechnung durchführen können, viel genauer und nützlicher als mit den zahllosen simplistischen Tools im Internet.1 Doch die Entscheidung über Kauf oder Miete ist nicht nur eine ökonomische, sondern auch eine Lebensstilfrage. Auf diesen Aspekt gehen wir im vorliegenden Buch ebenfalls ein. Bei der Betrachtung der meisten lebensstilbezogenen Gesichtspunkte stellt man schnell fest, dass es keine klare Trennlinie zwischen den finanziellen und den nicht finanziellen, lebensstilbezogenen Aspekten gibt. Zwei Beispiele: Wer vor die Tore der Stadt zieht, weil er ein Haus möchte, aber sich keines im Stadtgebiet leisten kann, der entscheidet sich damit für mehr Natur, aber wohl auch für höhere Fahrtkosten, längere Pendelzeiten und weniger Teilhabe an kulturellen Ereignissen. Zweites Beispiel: Wer ein Eigenheim erwirbt, der wird im Laufe der Jahre vielleicht das eine oder andere attraktive Jobangebot sausen lassen müssen, weil der neue Job einen Umzug erfordern würde, den das Eigenheim de facto verhindert. Genug der Vorrede. Auf den Einleitung ´´Immer dann, wenn Sie sich auf der Seite der Mehrheit wiederfinden, ist es Zeit, innezuhalten und nachzudenken.´´ Mark Twain, 1835-1910, amerikanischer Schriftsteller Buchstäblich von Geburt an haben wir es mit Wohnimmobilien zu tun und wir alle stehen irgendwann vor der Entscheidung: Kaufen oder mieten? Oft sogar mehrfach im Leben und in jede der beiden Richtungen: vom Mieter zum Käufer und manchmal auch umgekehrt. Die herrschende Meinung zu dieser Gretchenfrage - seit Jahrzehnten E-Book, Campus Verlag

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Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen Schlauer als Makler und Bankberater Seit dem Crash auf den Finanzmärkten blüht das Geschäft mit Immobilien. Großstädte werden leergekauft, wo noch ein Plätzchen frei ist, wird neu gebaut. Aber lohnt sich die Anlage in Immobilien für jeden Gerd Kommer mahnt zur Skepsis. In der Neuauflage seines Standardwerks lehrt er die Leser das Rechnen. Denn ein Angebot, das zu gut klingt, um wahr zu sein, hat meistens einen Haken. Wer mit Kommers Know-how gerüstet ist und mit dem Online-Rechentool das Angebot überprüft, kann (fast) nicht übers Ohr gehauen werden. Und gewinnt noch dazu gute Argumente für weitere Verhandlungen. Kaufen oder mieten?: Schlauer als Makler und Bankberater Seit dem Crash auf den Finanzmärkten blüht das Geschäft mit Immobilien. Großstädte werden leergekauft, wo noch ein Plätzchen frei ist, wird neu gebaut. Aber lohnt sich die Anlage in Immobilien für jeden Gerd Kommer mahnt zur Skepsis. In der Neuauflage seines Standardwerks lehrt er die Leser das Rechnen. Denn ein Angebot, das zu gut klingt, um wahr zu sein, hat meistens einen Haken. Wer mit Kommers Know-how gerüstet ist und mit dem Online-Rechentool das Angebot überprüft, kann (fast) nicht übers Ohr gehauen werden. Und gewinnt noch dazu gute Argumente für weitere Verhandlungen. Baufinanzierung Bodeneigentum Gewerbemiete Grundbesitz Grundeigentum Grundstück Grundstücksmarkt Grundvermögen Hausbesitz Hauspreis House price Immobilie Immobilien Immobilienbesitz Immobilieneigentum Immobilienfinanzierung Immobilienmarkt, Campus

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2016, ISBN: 9783593433479

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Details zum Buch
Kaufen oder mieten?
Autor:

Gerd Kommer

Titel:

Kaufen oder mieten?

ISBN-Nummer:

9783593433479

Detailangaben zum Buch - Kaufen oder mieten?


EAN (ISBN-13): 9783593433479
Erscheinungsjahr: 2014
Herausgeber: Campus

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