2008, ISBN: 9783593418049

Viele Menschen träumen von der eigenen Immobilie. Bei der wahrscheinlich größten Investition des Lebens ist es besonders wichtig, sich umfassend über Modelle und Möglichkeiten der Finanzi… Mehr…

Viele Menschen träumen von der eigenen Immobilie. Bei der wahrscheinlich größten Investition des Lebens ist es besonders wichtig, sich umfassend über Modelle und Möglichkeiten der Finanzierung zu informieren. Michael Hölting beantwortet alle Fragen mit Beispielen und Checklisten auf Basis der aktuellen Gesetzeslage:? Wie teuer darf die Immobilie sein?? Welche Darlehensformen gibt es?? Welche steuerlichen und rechtlichen Aspekte müssen beachtet werden? Einleitung Mag der "Traum von den eigenen vier Wänden" noch so klischeehaft sein: Irgendwann wünscht sich jeder einmal eine eigene Immobilie. Die Beweggründe sind vielfältig. Der eine will unabhängiger sein und nicht regelmäßig eine Mieterhöhung akzeptieren müssen, der andere möchte die Sicherheit haben, nicht irgendwann einmal die Kündigung in den Händen zu halten. Wieder andere machen sich Gedanken über ihre Altersvorsorge und wollen vorbauen, damit sie ihr Leben später angenehm verbringen können. Der eine möchte die Immobilie selbst nutzen, der andere sieht sie als relativ sichere Kapitalanlage. Im krassen Widerspruch zu diesem Sicherheitsdenken stehen Berichte von Menschen, die sich bei ihrer Immobilienfinanzierung total überschätzt oder verkalkuliert haben und für den Rest ihres Lebens einen Schuldenberg angehäuft haben. Häufig steckt dahinter, dass ihre Pläne unrealistisch waren, ihre Strategie falsch war oder sie auf die falschen Leute gesetzt haben. Genau dieses Schreckensszenario hält viele potenzielle Immobilieneigentümer von der Umsetzung ihrer Träume ab. Dabei ist die Lösung ihres Problems relativ naheliegend: Der Schlüssel zum Eigenheim heißt Information. Das Spektrum der Immobilieninteressierten reicht weit. Da gibt es diejenigen, die noch keine konkreten Vorstellungen haben oder sich nicht so recht im Klaren sind, welche Immobilie sie sich überhaupt leisten können. Bei anderen geht es vielleicht um handfeste Fragen der Finanzierung, von der Erstinvestition bis zur Anschlussfinanzierung und zu steuerlichen Problemen. Dieses Buch bietet allen etwas. Fragen werden beantwortet, andere werden neu aufgeworfen, um Problembewusstsein zu schaffen. Wer sich zum ersten Mal mit der Finanzierung einer Immobilie beschäftigt, sollte dieses Buch von vorne lesen, um Schritt für Schritt an seine Immobilie herangeführt zu werden. Der Profi wird sich für bestimmte Details der Objektfinanzierung interessieren. Er kann dieses Buch deshalb wie ein Nachschlagewerk verwenden und sich bestimmte Abschnitte herausgreifen. Wie gesagt: Der Schlüssel zur Immobilie liegt darin, informiert zu sein. Dabei soll dieses Buch helfen. Ob er sich letztlich für oder gegen eine Immobilie entscheidet, muss jeder für sich selbst bestimmen. Um im Bild zu bleiben: Den Schlüssel muss am Ende jeder selbst umdrehen. Immobilienerwerb Selbstverständlich spielen vor allem finanzielle Gründe eine große Rolle, doch es gibt auch psychologische Hemmschwellen: Die meisten Immobilieninteressierten haben niemals zuvor in ihrem Leben eine so schwerwiegende und langfristige Entscheidung getroffen - sieht man einmal von Ehe und Familie ab. Es ist für viele im wahrsten Sinne des Wortes unvorstellbar, sich für eine so lange Zeit an ein Objekt zu binden. Zudem denken die meisten nur an zwei Möglichkeiten, wozu sie die Immobilie brauchen, nämlich als Kapitalanlage oder um selbst darin zu wohnen. Dabei gibt es durchaus interessante Alternativen, eine Immobilie zu erwerben oder zu nutzen. Die Nutzung als Eigenheim Immerhin fast die Hälfte der über 36 Millionen Privathaushalte sind Eigentümer an Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen. Allerdings sind nur etwa zwei Drittel aller Haus- und Grundbesitzer Alleineigentümer von Eigenheimen oder Mehrfamilienhäusern, was wiederum das Vorurteil nährt: Die Deutschen sind im Vergleich zu den Europäischen Nachbarn so richtige Eigenheim-Muffel (die Eigenheimquote liegt in Deutschland bei rund 45 Prozent). Dennoch wünschen sich die meisten nichts sehnlicher als die eigenen vier Wände, es ist für sie nach wie vor das wichtigste Ziel im Leben. Eine eigene Immobilie ist eine ziemlich teure Angelegenheit und bindet ihren Eigentümer unter Umständen finanziell ein Leben lang. Kurzfristig betrachtet fällt der Vermögensvergleich deutlich zugunsten des Mieters aus, gemessen daran, wie hoch seine monatliche Belastung durch die Miete im Vergleich zu den Finanzierungskosten eines Eigenheims im gleichen Zeitraum ausfällt. In der Regel ist mindestens in den ersten 15 Jahren die finanzielle Belastung des Immobilieneigentümers größer als die des Mieters. Danach verkehrt es sich aber zunehmend ins Gegenteil. Und je mehr Jahre vergehen, umso besser schneidet der Eigenheimbesitzer ab. Unterm Strich kann ein Mieter seinem Vermieter in 30 Jahren knapp 275?000 Euro zahlen - ein Betrag, der viel sinnvoller in die eigene Immobilie investiert werden könnte. Zudem steigen ja häufig die Mieten immer weiter. Das trifft vor allem dann die Älteren unter uns. Denn wer kann schon davon ausgehen, dass die Rentenerhöhungen mit den zu erwartenden Mietsteigerungen Schritt halten? Gerade im Alter müssen deshalb Menschen immer mehr von ihrer monatlichen Rente für eine Mietwohnung ausgeben. Immobilie als Kapitalanlage Erst die Bankenkrise 2008 und dann die folgende Finanzkrise machte vielen Anlegern klar, wie unsicher die Investition in Aktien und andere Wertpapiere quasi über Nacht sein kann. Es wuchs die Erkenntnis, dass eine Immobilie eine vergleichsweise sichere Geldanlage ist. Inflationsängste heizen das Kaufinteresse bei Immobilien zusätzlich an. Weil außerdem jahrelang zu wenige Wohnungen gebaut wurden, werden die Immobilienpreise kräftig in die Höhe getrieben. Das war nicht immer so: Immobilieneigentümer schauten um die Jahrtausendwende etwas neidisch auf alle Aktienbesitzer, die von unglaublichen Wertsteigerungen und Renditen erzählen konnten. Nach dem steilen Aufstieg der Aktie kam aber der ebenso steile Absturz. Doch auch mit Immobilien kann man schlechte Erfahrungen machen. Es war das "Betongold" der 1990er Jahre, das Heerscharen von Steuersparern in die neuen Bundesländer trieb und in Immobilien investieren ließ, staatlich sanktioniert durch unglaublich hohe Steuergeschenke. Goldgräberstimmung in Ostdeutschland: Auf grünen Wiesen, am Rande von mehr oder weniger maroden Städten, entstanden riesige Wohngebiete und Siedlungen, deren Gebäude nach Aussehen und Ausstattung nichts zu wünschen übrig ließen. Nach dem Motto: Je teurer, desto größer die Steuervorteile. Bei aller Steuerspar-Euphorie - oder eher -Hysterie - hatten die Immobilienanleger etwas schlicht übersehen: Es fehlten die Menschen, die es sich leisten konnten, in diesen Prachtbauten zu wohnen. Deshalb sieht es dort noch heute vielfach ähnlich wie in den Geisterstädten früherer Goldfundstätten aus. Zwar muten die Gebäude sehr schmuck an, nur sind sie leider nicht mehr bewohnt und waren es vielfach auch noch nie. Die Immobilieneigentümer hatten nicht bedacht, dass neben der Rendite auch die Lage eines Objekts darüber entscheidet, ob es sich lohnt, sein Geld in eine Immobilie zu stecken. Das dicke Ende kam, als es mit den Steuergeschenken vorbei war. Rendite Fehler Nummer eins, den diese Anleger gemacht haben: Der Kauf oder Bau einer Immobilie sollte sich nicht erst nach Steuern rechnen, sondern schon davor. Die erste Frage also, die sich ein Investor immer stellen muss: Bekomme ich für mein Objekt so viel Miete, dass mindestens meine Finanzierungskosten gedeckt sind? Und damit es darüber hinaus tatsächlich ein Renditeobjekt ist: Sind die Einnahmen aus der Immobilie außerdem so hoch, dass mein eingesetztes Kapital ausreichend verzinst wird, jedenfalls langfristig gesehen? Erst dann kommen die Steuervorteile ins Spiel, die der Staat beim Bau oder Kauf einer Immobilie einräumt. Die Steuerersparnis ist quasi das Sahnehäubchen, eine Zusatzrendite, deren Höhe davon abhängt, wie geschickt man den Gestaltungsspielraum nutzt, um - wohlgemerkt: ganz legal - zusätzlich Steuern zu sparen. Im "Fall Ostdeutschland" haben sehr viele Anleger nur nach dieser Zusatzrendite geschielt und leider nie danach gefragt, ob die "eigentliche" Rendite stimmt. Lage Fehler Nummer zwei dieser Ost-Anleger: Sie haben sich zu wenig für die Lage ihrer Immobilie interessiert und damit so ziemlich alles vernachlässigt, was Miet- und Wertzuwächse eines solchen Objekts beeinflusst. Es gibt eine alte Anlegerweisheit: Man kaufe das schlechteste Haus in der besten Lage. Der Grund ist simpel. Immobilie kommt von immobil und heißt unbeweglich. Das bedeutet: Die Lage einer Immobilie ist nicht veränderbar, wohl aber deren baulicher Zustand und Ausstattung. Je nachdem, wo sich das Gebäude befindet, wird man in Zukunft mit Wertsteigerungen der Immobilie rechnen können. Jetzt stellt sich die Frage: Woran erkennt man eine gute Lage? Die Antwort: Es kommt auf mehrere Dinge an, zum Beispiel auf die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, auf die Infrastruktur, auf Einkaufsmöglichkeiten, auf das Schulangebot, darauf, welche kulturellen Einrichtungen vorhanden sind, wie groß der Erholungswert ist, also welche Freizeitangebote und welche Möglichkeiten der Naherholung es gibt. Außerdem sollte darauf geachtet werden, ob sich die Immobilie in einer Gegend mit hoher Arbeitslosenquote befindet oder ob es sich um eine prosperierende Region handelt. Handelt es sich um eine Universitätsstadt (Bedarf an kleinen Wohnungen) oder um eine Vorstadt mit jungen Familien (Bedarf an größeren Wohnungen)? Letztlich hängt es auch davon ab, ob das Wohnungsangebot in der Gegend, in der man kaufen (oder bauen) will, schon groß genug ist oder ob weiterhin Nachfrage besteht. Das sind alles Fragen zur "Lagebeurteilung", die ein Makler oder ein Hochglanzprospekt aus der Ferne mit Sicherheit nicht beantworten können. Deshalb führt kein Weg an einer persönlichen Besichtigung vorbei. Leider hatten sich viele Käufer von Immobilien in Ostdeutschland diese Frage wohl nie gestellt. Zwar profitierten sie zunächst von der Steuerersparnis, doch irgendwann will schließlich auch das Darlehen getilgt werden. Als die versprochenen Mieterträge und deren Zuwächse ausblieben, wurde das Immobilienengagement langfristig zu einer echten Schuldenfalle. Günstig im Alter wohnen Wer in eine Immobilie in erster Linie deshalb investiert, damit er im Rentenalter finanziell möglichst wenig belastet und unabhängig wohnen kann, hat durchaus weitere Möglichkeiten, als nur mietfrei in den eigenen vier Wänden zu wohnen: betreutes Wohnen, Verkauf auf Rentenbasis, ein Umkehrdarlehen oder das Wohnungs- und Nießbrauchrecht. Betreutes Wohnen Betreutes Wohnen wird in Deutschland immer beliebter. Alte Menschen wohnen dabei eigenständig in abgeschlossenen Wohneinheiten, die alten- und behindertengerecht sind. Ihre Bewohner können Serviceleistungen individuell auswählen und bezahlen nur für die Hilfe, die sie wirklich beanspruchen. Das ermöglicht auch im hohen Alter ein weitestgehend unabhängiges Leben in den eigenen vier Wänden. In diesen Anlagen kann man sich je nach Projekt und Konzept eine Wohnung mieten oder kaufen. In beiden Fällen hat man für die Miete oder die Ratenzahlungen sowie für die laufenden Kosten der Wohnung aufzukommen. Der zusätzliche Service, wie Putzen oder Einkaufen, kann je nach Wunsch hinzugekauft werden. In einigen Wohnanlagen ist es sogar möglich, als Pflegefall eigenständig zu wohnen. Allerdings kann das sehr teuer werden, unter anderem deshalb, weil die Pflege in betreuten Wohnanlagen als ambulantes Angebot angesehen wird, dessen Pflegesatz deutlich niedriger liegt als bei der stationären Pflege. Wer sich eine solche Wohnung kauft, muss meistens sein Erspartes opfern oder eine andere Immobilie verkaufen. Oder er investiert langfristig in eine solche Immobilie, zum Beispiel über einen geschlossenen Immobilienfonds. Bei diesem Modell kann die Wohnung an jemanden vermietet werden, bis man später selbst dort einziehen möchte. Ein solcher Fonds ist wegen möglicher Sonderabschreibungen auch steuerlich interessant. Wie bei Immobilieninvestitionen generell kommt es bei diesen Wohnanlagen auf den Preis und erst recht auf die Lage des Objekts an. Wichtig ist hier zum Beispiel eine günstige Infrastruktur, die von der Post bis zur Nahverkehrsanbindung alles bietet, damit man sich auch als älterer Mensch wohlfühlt und nicht bei den Erledigungen im Alltag ständig auf die Hilfe anderer angewiesen ist. Vorsicht vor "umetikettierten" Wohnanlagen: Es gab in der Vergangenheit mehrere Objekte, bei denen ganz normale Wohnanlagen wegen ihrer schlechten Vermarktungs- und Verkaufschancen einfach zu Service-Wohnprojekten erklärt wurden. Ein möglicher Indikator, um "echte" von "umetikettierten" Anlagen unterscheiden zu können, ist die DIN-Norm 77800, die für interessierte Kunden, aber auch für Bauträger und Dienstleistungsanbieter entwickelt wurde, um einen einheitlichen Qualitätsmaßstab zur Verfügung zu haben. Sie ist eine Dienstleistungs- und keine Produktnorm, das heißt, nicht die baulichen Anforderungen bilden den Schwerpunkt, sondern die unter dem Begriff betreutes Wohnen zu fassenden komplexen Dienstleistungen. Die Norm behandelt deshalb ganz unterschiedliche Aspekte, also die erforderliche Transparenz des Leistungsangebots, zu erbringende Grund- und Wahlleistungen, die Anforderungen an das Wohnangebot (zum Beispiel an Größe und Ausstattung, ob es behindertengerecht ist), aber auch Fragen der Vertragsgestaltung. Die Mehrkosten, die zur Einhaltung der Norm anfallen, sind gar nicht so hoch. Experten meinen, dass sie höchstens um 5 Prozent über den Kosten anderer Wohnungen liegen sollten. Teuer ist das Service-Wohnen vor allem durch die Gemeinschaftsanlagen, die anteilig gezahlt werden müssen. In Großstädten wie München muss teilweise doppelt so viel für eine solche Wohnung gezahlt werden wie für eine herkömmliche. Ungerechtfertigt, meinen die Experten. Wichtig ist auch, wie hoch die Grundpauschale ist, die alle Bewohner für die Notrufanlage oder Gebäudeinstandhaltung entrichten müssen. Die Pauschale liegt in der Regel zwischen 30 und 100 Euro im Monat. Verkauf auf Rentenbasis Eine Alternative ist der Verkauf der eigenen Immobilie auf Rentenbasis. Das bedeutet: Jemand kauft die Immobilie, indem er dem Eigentümer anstelle des Kaufpreises in den nächsten Jahren eine laufende Rente zahlt. Diese Rente steuert zum Lebensunterhalt des Verkäufers bei. Dabei kann das Rentenmodell ganz unterschiedlich gestaltet sein, etwa als gleich hohe monatliche Zahlungen oder als hoher Einmalbetrag, dem geringere Rentenbeiträge folgen. Ein Rentenvertrag muss notariell beurkundet werden. Man kann sich für eine Leib- oder eine Zeitrente entscheiden. Eine Leibrente wird bis zum Tode des Verkäufers gezahlt und bedeutet, [PU: Campus, Frankfurt am Main]<

2008, ISBN: 9783593418049

Viele Menschen träumen von der eigenen Immobilie. Bei der wahrscheinlich größten Investition des Lebens ist es besonders wichtig, sich umfassend über Modelle und Möglichkeiten der Finanzi… Mehr…

Viele Menschen träumen von der eigenen Immobilie. Bei der wahrscheinlich größten Investition des Lebens ist es besonders wichtig, sich umfassend über Modelle und Möglichkeiten der Finanzierung zu informieren. Michael Hölting beantwortet alle Fragen mit Beispielen und Checklisten auf Basis der aktuellen Gesetzeslage:? Wie teuer darf die Immobilie sein?? Welche Darlehensformen gibt es?? Welche steuerlichen und rechtlichen Aspekte müssen beachtet werden? Einleitung Mag der "Traum von den eigenen vier Wänden" noch so klischeehaft sein: Irgendwann wünscht sich jeder einmal eine eigene Immobilie. Die Beweggründe sind vielfältig. Der eine will unabhängiger sein und nicht regelmäßig eine Mieterhöhung akzeptieren müssen, der andere möchte die Sicherheit haben, nicht irgendwann einmal die Kündigung in den Händen zu halten. Wieder andere machen sich Gedanken über ihre Altersvorsorge und wollen vorbauen, damit sie ihr Leben später angenehm verbringen können. Der eine möchte die Immobilie selbst nutzen, der andere sieht sie als relativ sichere Kapitalanlage. Im krassen Widerspruch zu diesem Sicherheitsdenken stehen Berichte von Menschen, die sich bei ihrer Immobilienfinanzierung total überschätzt oder verkalkuliert haben und für den Rest ihres Lebens einen Schuldenberg angehäuft haben. Häufig steckt dahinter, dass ihre Pläne unrealistisch waren, ihre Strategie falsch war oder sie auf die falschen Leute gesetzt haben. Genau dieses Schreckensszenario hält viele potenzielle Immobilieneigentümer von der Umsetzung ihrer Träume ab. Dabei ist die Lösung ihres Problems relativ naheliegend: Der Schlüssel zum Eigenheim heißt Information. Das Spektrum der Immobilieninteressierten reicht weit. Da gibt es diejenigen, die noch keine konkreten Vorstellungen haben oder sich nicht so recht im Klaren sind, welche Immobilie sie sich überhaupt leisten können. Bei anderen geht es vielleicht um handfeste Fragen der Finanzierung, von der Erstinvestition bis zur Anschlussfinanzierung und zu steuerlichen Problemen. Dieses Buch bietet allen etwas. Fragen werden beantwortet, andere werden neu aufgeworfen, um Problembewusstsein zu schaffen. Wer sich zum ersten Mal mit der Finanzierung einer Immobilie beschäftigt, sollte dieses Buch von vorne lesen, um Schritt für Schritt an seine Immobilie herangeführt zu werden. Der Profi wird sich für bestimmte Details der Objektfinanzierung interessieren. Er kann dieses Buch deshalb wie ein Nachschlagewerk verwenden und sich bestimmte Abschnitte herausgreifen. Wie gesagt: Der Schlüssel zur Immobilie liegt darin, informiert zu sein. Dabei soll dieses Buch helfen. Ob er sich letztlich für oder gegen eine Immobilie entscheidet, muss jeder für sich selbst bestimmen. Um im Bild zu bleiben: Den Schlüssel muss am Ende jeder selbst umdrehen. Immobilienerwerb Selbstverständlich spielen vor allem finanzielle Gründe eine große Rolle, doch es gibt auch psychologische Hemmschwellen: Die meisten Immobilieninteressierten haben niemals zuvor in ihrem Leben eine so schwerwiegende und langfristige Entscheidung getroffen - sieht man einmal von Ehe und Familie ab. Es ist für viele im wahrsten Sinne des Wortes unvorstellbar, sich für eine so lange Zeit an ein Objekt zu binden. Zudem denken die meisten nur an zwei Möglichkeiten, wozu sie die Immobilie brauchen, nämlich als Kapitalanlage oder um selbst darin zu wohnen. Dabei gibt es durchaus interessante Alternativen, eine Immobilie zu erwerben oder zu nutzen. Die Nutzung als Eigenheim Immerhin fast die Hälfte der über 36 Millionen Privathaushalte sind Eigentümer an Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen. Allerdings sind nur etwa zwei Drittel aller Haus- und Grundbesitzer Alleineigentümer von Eigenheimen oder Mehrfamilienhäusern, was wiederum das Vorurteil nährt: Die Deutschen sind im Vergleich zu den Europäischen Nachbarn so richtige Eigenheim-Muffel (die Eigenheimquote liegt in Deutschland bei rund 45 Prozent). Dennoch wünschen sich die meisten nichts sehnlicher als die eigenen vier Wände, es ist für sie nach wie vor das wichtigste Ziel im Leben. Eine eigene Immobilie ist eine ziemlich teure Angelegenheit und bindet ihren Eigentümer unter Umständen finanziell ein Leben lang. Kurzfristig betrachtet fällt der Vermögensvergleich deutlich zugunsten des Mieters aus, gemessen daran, wie hoch seine monatliche Belastung durch die Miete im Vergleich zu den Finanzierungskosten eines Eigenheims im gleichen Zeitraum ausfällt. In der Regel ist mindestens in den ersten 15 Jahren die finanzielle Belastung des Immobilieneigentümers größer als die des Mieters. Danach verkehrt es sich aber zunehmend ins Gegenteil. Und je mehr Jahre vergehen, umso besser schneidet der Eigenheimbesitzer ab. Unterm Strich kann ein Mieter seinem Vermieter in 30 Jahren knapp 275?000 Euro zahlen - ein Betrag, der viel sinnvoller in die eigene Immobilie investiert werden könnte. Zudem steigen ja häufig die Mieten immer weiter. Das trifft vor allem dann die Älteren unter uns. Denn wer kann schon davon ausgehen, dass die Rentenerhöhungen mit den zu erwartenden Mietsteigerungen Schritt halten? Gerade im Alter müssen deshalb Menschen immer mehr von ihrer monatlichen Rente für eine Mietwohnung ausgeben. Immobilie als Kapitalanlage Erst die Bankenkrise 2008 und dann die folgende Finanzkrise machte vielen Anlegern klar, wie unsicher die Investition in Aktien und andere Wertpapiere quasi über Nacht sein kann. Es wuchs die Erkenntnis, dass eine Immobilie eine vergleichsweise sichere Geldanlage ist. Inflationsängste heizen das Kaufinteresse bei Immobilien zusätzlich an. Weil außerdem jahrelang zu wenige Wohnungen gebaut wurden, werden die Immobilienpreise kräftig in die Höhe getrieben. Das war nicht immer so: Immobilieneigentümer schauten um die Jahrtausendwende etwas neidisch auf alle Aktienbesitzer, die von unglaublichen Wertsteigerungen und Renditen erzählen konnten. Nach dem steilen Aufstieg der Aktie kam aber der ebenso steile Absturz. Doch auch mit Immobilien kann man schlechte Erfahrungen machen. Es war das "Betongold" der 1990er Jahre, das Heerscharen von Steuersparern in die neuen Bundesländer trieb und in Immobilien investieren ließ, staatlich sanktioniert durch unglaublich hohe Steuergeschenke. Goldgräberstimmung in Ostdeutschland: Auf grünen Wiesen, am Rande von mehr oder weniger maroden Städten, entstanden riesige Wohngebiete und Siedlungen, deren Gebäude nach Aussehen und Ausstattung nichts zu wünschen übrig ließen. Nach dem Motto: Je teurer, desto größer die Steuervorteile. Bei aller Steuerspar-Euphorie - oder eher -Hysterie - hatten die Immobilienanleger etwas schlicht übersehen: Es fehlten die Menschen, die es sich leisten konnten, in diesen Prachtbauten zu wohnen. Deshalb sieht es dort noch heute vielfach ähnlich wie in den Geisterstädten früherer Goldfundstätten aus. Zwar muten die Gebäude sehr schmuck an, nur sind sie leider nicht mehr bewohnt und waren es vielfach auch noch nie. Die Immobilieneigentümer hatten nicht bedacht, dass neben der Rendite auch die Lage eines Objekts darüber entscheidet, ob es sich lohnt, sein Geld in eine Immobilie zu stecken. Das dicke Ende kam, als es mit den Steuergeschenken vorbei war. Rendite Fehler Nummer eins, den diese Anleger gemacht haben: Der Kauf oder Bau einer Immobilie sollte sich nicht erst nach Steuern rechnen, sondern schon davor. Die erste Frage also, die sich ein Investor immer stellen muss: Bekomme ich für mein Objekt so viel Miete, dass mindestens meine Finanzierungskosten gedeckt sind? Und damit es darüber hinaus tatsächlich ein Renditeobjekt ist: Sind die Einnahmen aus der Immobilie außerdem so hoch, dass mein eingesetztes Kapital ausreichend verzinst wird, jedenfalls langfristig gesehen? Erst dann kommen die Steuervorteile ins Spiel, die der Staat beim Bau oder Kauf einer Immobilie einräumt. Die Steuerersparnis ist quasi das Sahnehäubchen, eine Zusatzrendite, deren Höhe davon abhängt, wie geschickt man den Gestaltungsspielraum nutzt, um - wohlgemerkt: ganz legal - zusätzlich Steuern zu sparen. Im "Fall Ostdeutschland" haben sehr viele Anleger nur nach dieser Zusatzrendite geschielt und leider nie danach gefragt, ob die "eigentliche" Rendite stimmt. Lage Fehler Nummer zwei dieser Ost-Anleger: Sie haben sich zu wenig für die Lage ihrer Immobilie interessiert und damit so ziemlich alles vernachlässigt, was Miet- und Wertzuwächse eines solchen Objekts beeinflusst. Es gibt eine alte Anlegerweisheit: Man kaufe das schlechteste Haus in der besten Lage. Der Grund ist simpel. Immobilie kommt von immobil und heißt unbeweglich. Das bedeutet: Die Lage einer Immobilie ist nicht veränderbar, wohl aber deren baulicher Zustand und Ausstattung. Je nachdem, wo sich das Gebäude befindet, wird man in Zukunft mit Wertsteigerungen der Immobilie rechnen können. Jetzt stellt sich die Frage: Woran erkennt man eine gute Lage? Die Antwort: Es kommt auf mehrere Dinge an, zum Beispiel auf die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, auf die Infrastruktur, auf Einkaufsmöglichkeiten, auf das Schulangebot, darauf, welche kulturellen Einrichtungen vorhanden sind, wie groß der Erholungswert ist, also welche Freizeitangebote und welche Möglichkeiten der Naherholung es gibt. Außerdem sollte darauf geachtet werden, ob sich die Immobilie in einer Gegend mit hoher Arbeitslosenquote befindet oder ob es sich um eine prosperierende Region handelt. Handelt es sich um eine Universitätsstadt (Bedarf an kleinen Wohnungen) oder um eine Vorstadt mit jungen Familien (Bedarf an größeren Wohnungen)? Letztlich hängt es auch davon ab, ob das Wohnungsangebot in der Gegend, in der man kaufen (oder bauen) will, schon groß genug ist oder ob weiterhin Nachfrage besteht. Das sind alles Fragen zur "Lagebeurteilung", die ein Makler oder ein Hochglanzprospekt aus der Ferne mit Sicherheit nicht beantworten können. Deshalb führt kein Weg an einer persönlichen Besichtigung vorbei. Leider hatten sich viele Käufer von Immobilien in Ostdeutschland diese Frage wohl nie gestellt. Zwar profitierten sie zunächst von der Steuerersparnis, doch irgendwann will schließlich auch das Darlehen getilgt werden. Als die versprochenen Mieterträge und deren Zuwächse ausblieben, wurde das Immobilienengagement langfristig zu einer echten Schuldenfalle. Günstig im Alter wohnen Wer in eine Immobilie in erster Linie deshalb investiert, damit er im Rentenalter finanziell möglichst wenig belastet und unabhängig wohnen kann, hat durchaus weitere Möglichkeiten, als nur mietfrei in den eigenen vier Wänden zu wohnen: betreutes Wohnen, Verkauf auf Rentenbasis, ein Umkehrdarlehen oder das Wohnungs- und Nießbrauchrecht. Betreutes Wohnen Betreutes Wohnen wird in Deutschland immer beliebter. Alte Menschen wohnen dabei eigenständig in abgeschlossenen Wohneinheiten, die alten- und behindertengerecht sind. Ihre Bewohner können Serviceleistungen individuell auswählen und bezahlen nur für die Hilfe, die sie wirklich beanspruchen. Das ermöglicht auch im hohen Alter ein weitestgehend unabhängiges Leben in den eigenen vier Wänden. In diesen Anlagen kann man sich je nach Projekt und Konzept eine Wohnung mieten oder kaufen. In beiden Fällen hat man für die Miete oder die Ratenzahlungen sowie für die laufenden Kosten der Wohnung aufzukommen. Der zusätzliche Service, wie Putzen oder Einkaufen, kann je nach Wunsch hinzugekauft werden. In einigen Wohnanlagen ist es sogar möglich, als Pflegefall eigenständig zu wohnen. Allerdings kann das sehr teuer werden, unter anderem deshalb, weil die Pflege in betreuten Wohnanlagen als ambulantes Angebot angesehen wird, dessen Pflegesatz deutlich niedriger liegt als bei der stationären Pflege. Wer sich eine solche Wohnung kauft, muss meistens sein Erspartes opfern oder eine andere Immobilie verkaufen. Oder er investiert langfristig in eine solche Immobilie, zum Beispiel über einen geschlossenen Immobilienfonds. Bei diesem Modell kann die Wohnung an jemanden vermietet werden, bis man später selbst dort einziehen möchte. Ein solcher Fonds ist wegen möglicher Sonderabschreibungen auch steuerlich interessant. Wie bei Immobilieninvestitionen generell kommt es bei diesen Wohnanlagen auf den Preis und erst recht auf die Lage des Objekts an. Wichtig ist hier zum Beispiel eine günstige Infrastruktur, die von der Post bis zur Nahverkehrsanbindung alles bietet, damit man sich auch als älterer Mensch wohlfühlt und nicht bei den Erledigungen im Alltag ständig auf die Hilfe anderer angewiesen ist. Vorsicht vor "umetikettierten" Wohnanlagen: Es gab in der Vergangenheit mehrere Objekte, bei denen ganz normale Wohnanlagen wegen ihrer schlechten Vermarktungs- und Verkaufschancen einfach zu Service-Wohnprojekten erklärt wurden. Ein möglicher Indikator, um "echte" von "umetikettierten" Anlagen unterscheiden zu können, ist die DIN-Norm 77800, die für interessierte Kunden, aber auch für Bauträger und Dienstleistungsanbieter entwickelt wurde, um einen einheitlichen Qualitätsmaßstab zur Verfügung zu haben. Sie ist eine Dienstleistungs- und keine Produktnorm, das heißt, nicht die baulichen Anforderungen bilden den Schwerpunkt, sondern die unter dem Begriff betreutes Wohnen zu fassenden komplexen Dienstleistungen. Die Norm behandelt deshalb ganz unterschiedliche Aspekte, also die erforderliche Transparenz des Leistungsangebots, zu erbringende Grund- und Wahlleistungen, die Anforderungen an das Wohnangebot (zum Beispiel an Größe und Ausstattung, ob es behindertengerecht ist), aber auch Fragen der Vertragsgestaltung. Die Mehrkosten, die zur Einhaltung der Norm anfallen, sind gar nicht so hoch. Experten meinen, dass sie höchstens um 5 Prozent über den Kosten anderer Wohnungen liegen sollten. Teuer ist das Service-Wohnen vor allem durch die Gemeinschaftsanlagen, die anteilig gezahlt werden müssen. In Großstädten wie München muss teilweise doppelt so viel für eine solche Wohnung gezahlt werden wie für eine herkömmliche. Ungerechtfertigt, meinen die Experten. Wichtig ist auch, wie hoch die Grundpauschale ist, die alle Bewohner für die Notrufanlage oder Gebäudeinstandhaltung entrichten müssen. Die Pauschale liegt in der Regel zwischen 30 und 100 Euro im Monat. Verkauf auf Rentenbasis Eine Alternative ist der Verkauf der eigenen Immobilie auf Rentenbasis. Das bedeutet: Jemand kauft die Immobilie, indem er dem Eigentümer anstelle des Kaufpreises in den nächsten Jahren eine laufende Rente zahlt. Diese Rente steuert zum Lebensunterhalt des Verkäufers bei. Dabei kann das Rentenmodell ganz unterschiedlich gestaltet sein, etwa als gleich hohe monatliche Zahlungen oder als hoher Einmalbetrag, dem geringere Rentenbeiträge folgen. Ein Rentenvertrag muss notariell beurkundet werden. Man kann sich für eine Leib- oder eine Zeitrente entscheiden. Eine Leibrente wird bis zum Tode des Verkäufers gezah, [PU: Campus, Frankfurt am Main]<

10, ISBN: 9783593418049

Viele Menschen träumen von der eigenen Immobilie. Bei der wahrscheinlich gröBten Investition des Lebens ist es besonders wichtig, sich umfassend über Modelle und Möglichkeiten der Finanzi… Mehr…

Viele Menschen träumen von der eigenen Immobilie. Bei der wahrscheinlich gröBten Investition des Lebens ist es besonders wichtig, sich umfassend über Modelle und Möglichkeiten der Finanzierung zu informieren. Michael Hölting beantwortet alle Fragen mit Beispielen und Checklisten auf Basis der aktuellen Gesetzeslage: Wie teuer darf die Immobilie sein? Welche Darlehensformen gibt es? Welche steuerlichen und rechtlichen Aspekte müssen beachtet werden? Property, Law, WISO: Immobilienfinanzierung~~ Martin Leutke, Michael Hölting, Michael Opoczynski~~Property~~Law~~9783593418049, de, WISO: Immobilienfinanzierung, Martin Leutke, Michael Hölting, Michael Opoczynski, 9783593418049, Campus Verlag, 10/08/2012, , , , Campus Verlag, 10/08/2012<

2012, ISBN: 3593418045

Verlag: Campus, EPUB, 238 Seiten, 238 Seiten, 8., aktualisierte Auflage Auflage, [GR: 9492 - Nonbooks, PBS / Ratgeber/Recht, Beruf, Finanzen/Grunderwerb, Immobilien], [SW: - Wohnen und W… Mehr…

Verlag: Campus, EPUB, 238 Seiten, 238 Seiten, 8., aktualisierte Auflage Auflage, [GR: 9492 - Nonbooks, PBS / Ratgeber/Recht, Beruf, Finanzen/Grunderwerb, Immobilien], [SW: - Wohnen und Wohneigentum: Kauf, Verkauf und rechtliche Aspekte], [Ausgabe: 8][PU:Campus], [PU: Campus, Frankfurt am Main]<

2012, ISBN: 9783593418049

[ED: 8], 8., aktualisierte Auflage Auflage, eBook Download (EPUB,PDF), eBooks, [PU: Campus]