Brennpunkte der Umsatzsteuer bei Immobilien - eBook - neues Buch

EAN (ISBN-13): 9783955545260
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ISBN/EAN: 9783955545260

ISBN - alternative Schreibweisen:
978-3-95554-526-0

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Daten vom Verlag:

Autor/in: Hans-Hinrich von Cölln
Titel: Brennpunkte der Umsatzsteuer bei Immobilien
Verlag: HDS-Verlag
Erscheinungsjahr: 2019-01-25
Weil im Schönbuch; DE
Gedruckt / Hergestellt in Deutschland.
Sprache: Deutsch
79,90 € (DE)
82,20 € (AT)
Available

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Inhaltsverzeichnis Der Autor . V Vorwort zur 3. Auflage . VII Abkürzungsverzeichnis . XV 1. Veräußerung einer Immobilie . 1 1.1 Umsatzsteuerrechtliche Einordnung eines Immobilienerwerbs . . 1 1.2 Begriff der Immobilie . 1 1.2.1 Keine Deckungsgleichheit zwischen BGB und UStG . 2 1.2.2 Das Grundstück und dessen Umfang . 3 1.2.2.1 Die sachenrechtliche Einheit des Grundstücks im Zivilrecht . 3 1.2.2.2 Wesentliche Bestandteile des Grundstücks . 4 1.2.2.3 Scheinbestandteile des Grundstücks . . 5 1.2.2.4 Zubehör . 7 1.2.2.5 Mit dem Grundstück verbundene Rechte . 9 1.2.3 Grundstücksgleiche Rechte . 10 1.3 Keine Leistung mangels Verschaffens der Verfügungsmacht . 10 1.4 Geschäftsveräußerung im Ganzen . 11 1.4.1 Unmittelbare Rechtsfolge der Geschäftsveräußerung im Ganzen . . 12 1.4.2 Mittelbare Rechtsfolgen der Geschäftsveräußerung im Ganzen . 12 1.4.3 Voraussetzungen der Geschäftsveräußerung im Ganzen . 13 1.4.4 Zur Vermietung eingesetzte Grundstücke . 15 1.4.5 Übertragung eines Miteigentumsanteils . 18 1.4.6 Übertragung eines Erbbaurechts . 19 1.4.7 Übertragung von Anteilen an einer grundstückshaltenden Gesellschaft . 19 1.4.8 Umwandlungen . 20 1.4.9 Gestaltungsmöglichkeiten . 20 1.4.10 Die Umsetzung der Geschäftsveräußerung im Ganzen im Vertrag . 22 1.5 Umsatzsteuerfreie Veräußerung einer Immobilie . 25 1.5.1 Voraussetzungen des § 4 Nr. 9a) UStG . 26 1.5.1.1 Allgemeine Voraussetzungen . 26 1.5.1.2 „Fallen unter das Grunderwerbsteuergesetz“ . 27 1.5.2 Die grunderwerbsteuerrechtlichen Umsätze . 30 1.5.3 Nichtige Rechtsgeschäfte . 31 1.5.4 Unmittelbare und mittelbare Rechtsfolgen . 31 1.5.5 Umfang der Umsatzsteuerbefreiung . 32 1.5.5.1 Nebenleistungen . 33 1.5.5.2 Zubehör . 33 1.6 Die Option zur Umsatzsteuerpflicht gemäß § 9 UStG . 34 1.6.1 Voraussetzungen der Option . 34 1.6.1.1 Voraussetzungen auf der Seite des Veräußerers . 34 1.6.1.2 Voraussetzungen auf der Seite des Erwerbers . 36 1.6.1.3 Zusätzliche Voraussetzung für die Option gemäß § 9 Abs. 2 UStG . 37 1.6.2 Formvorschriften für die Option . 42 1.6.2.1 Formvorschrift im Falle des Grundstückskaufs . 42 1.6.2.2 Formvorschrift bei Erwerb durch Zwangsversteigerung . 43 1.6.2.3 Keine Formvorschrift bei Erwerb i.S.d. § 1 Abs. 2 GrEStG . 44 1.6.3 Keine Zustimmung des Leistungsempfängers zur Option erforderlich . . 44 1.6.4 Kein Zugang der Option beim Finanzamt erforderlich . 45 1.6.5 Zeitraum für die Option . 46 1.6.6 Unmittelbare und mittelbare Rechtsfolgen der Option . 47 1.6.6.1 Unmittelbare Rechtsfolge der Option . 47 1.6.6.2 Mittelbare Rechtsfolgen der Option . . 49 1.6.7 „Vorsorgliche“ Option und Geschäftsveräußerung im Ganzen . 50 1.6.7.1 Das Risiko bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen . 50 1.6.7.2 Die „vorsorgliche“ Option als Sicherung der Geschäftsveräußerung im Ganzen . 51 1.6.7.3 Unbedingtheit der vorsorglichen Option . 52 1.6.8 Widerruf der Option . 54 1.6.8.1 Voraussetzungen des Widerrufs der Option . 54 1.6.8.2 Rechtsfolgen des Widerrufs der Option . 55 1.6.8.3 Unmittelbare Rechtsfolge des Widerrufs der Option . 55 1.6.8.4 Unmittelbare Rechtsfolge des Widerrufs der Option im Einzelnen . 57 1.6.8.5 Mittelbare Rechtsfolgen des Widerrufs der Option . 57 1.6.8.6 Zeitliche Begrenzung des Widerrufs der Option . 59 1.6.9 Die Umsetzung der Option im Grundstückskaufvertrag . 61 1.6.10 Die Teiloption . 63 1.6.10.1 Wesen der Teiloption . 63 1.6.10.2 Gründe für eine Teiloption . 64 1.6.10.3 Voraussetzungen der Teiloption . 65 1.6.10.4 Rechtsfolge der Teiloption . 67 1.6.10.5 Berechnung der Umsatzsteuer . 67 1.6.10.6 Der Aufteilungsschlüssel bei einer Teiloption . 68 1.6.10.7 Minderung der Bemessungsgrundlage bei einer Teiloption . 71 1.6.10.8 Die Umsetzung der Teiloption im Grundstückskaufvertrag . 71 1.7 Die Bemessungsgrundlage beim umsatzsteuerpflichtigen Erwerb . 73 1.7.1 Netto- und Bruttopreis . 73 1.7.2 Die Bestandteile der Bemessungsgrundlage . 74 1.7.3 Die Minderung der Bemessungsgrundlage . 76 2. Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Berechtigungenund hoheitsrechtlichen Nutzungsrechten . 78 2.1 Der Begriff des Grundstücks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .78 2.1.1 Scheinbestandteile . 80 2.1.2 Zubehör . . 80 2.1.3 Betriebsvorrichtungen . 80 2.1.3.1 Das Aufteilungsgebot des § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG . 81 2.1.3.2 Der Begriff der Betriebsvorrichtung . . 82 2.1.3.3 Prüfungsschema Checkliste zur Betriebsvorrichtung . 83 2.1.3.4 ABC der Betriebsvorrichtungen und Grundstücksbestandteile . 84 2.1.3.5 Der Begriff des Gebäudes . . 89 2.2 Der Begriff der Vermietung . 90 2.3 Der Begriff der Verpachtung . 92 2.4 Leistung eigener Art und gemischte Verträge . . 93 2.4.1 ABC der Leistungen eigener Art . 95 2.5 Die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen . 101 2.5.1 Die Voraussetzungen der kurzfristigen Vermietung von Wohn- und Schlafräumen . 101 2.5.2 Checkliste zur kurzfristigen Vermietung . 103 2.6 Die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen . 104 2.6.1 Die Voraussetzungen der Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen .104 2.6.2 Vermietung von Stellplätzen als Nebenleistung . 106 2.7 Grundstücksgleiche Berechtigungen . 109 2.8 Überlassung aufgrund eines auf Übertragung gerichteten Vertragesoder Vorvertrages gemäß § 4 Nr. 12b) UStG . 109 2.9 Die Bestellung, Übertragung und Überlassung der Ausübung dinglicher Nutzungsrechte an Grundstücken gemäß § 4 Nr. 12c) UStG . 110 2.10 Der Vermieter/Verpächter . 111 2.10.1 Miteigentümer als Vermieter . 111 2.10.2 Wohnungseigentümer i.S.d. WEG als Vermieter . 115 2.11 Untervermietung . 116 2.12 Nebenleistungen zur Vermietung oder Verpachtung . . 117 2.13 Leistungen des Mieters . 119 2.13.1 Verzichtsleistung des Mieters . 119 2.13.2 Verpflichtung zum Abschluss eines Mietvertrages . 120 2.13.3 Mietereinbauten . 120 2.14 Ort der Vermietungs- oder Verpachtungsleistung . 120 2.15 Die Option zur Umsatzsteuerpflicht . 123 2.15.1 Die Option zur Umsatzsteuerpflicht gemäß § 9 UStG . 123 2.15.2 Voraussetzungen der Option . 124 2.15.2.1 Voraussetzungen auf der Seite des Vermieters/Verpächters . 124 2.15.2.2 Voraussetzungen auf der Seite des Mieters/Pächters . 124 2.15.2.3 Zusätzliche Voraussetzungen für die Option gemäß § 9 Abs. 2 UStG . 125 2.15.3 Keine Formvorschrift für die Option . 126 2.15.4 Weitere Voraussetzungen und Zeitraum der Option . 128 2.15.5 Unmittelbare Rechtsfolgen der Option . 128 2.15.6 Berechnung und Ausweis der Umsatzsteuer . 129 2.15.6.1 Mittelbare Rechtsfolgen der Option . . 130 2.15.7 Widerruf der Option . 133 2.15.7.1 Voraussetzungen des Widerrufs der Option . 133 2.15.7.2 Rechtsfolgen des Widerrufs der Option . 133 2.15.7.3 Mittelbare Rechtsfolgen des Widerrufs der Option . 135 2.15.7.4 Zeitliche Begrenzung des Widerrufs der Option . 137 2.15.8 Die Umsetzung der Option im Miet- oder Pachtvertrag . 137 2.15.9 Die Umsetzung der Teiloption im Miet- oder Pachtvertrag . . 140 2.16 Leasing . 141 2.16.1 Abgrenzung . 142 2.16.2 Die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums beim Leasing . 142 2.16.2.1 Das wirtschaftliche Eigentum verbleibt bei dem Leasinggeber . 143 2.16.2.2 Das wirtschaftliche Eigentum geht auf den Leasingnehmer über . 144 2.16.3 Sale-and-Lease-back . . 145 2.16.3.1 Die Grundkonstellationen im Rahmen des Sale-and-Lease-back . 146 2.17 Die unentgeltliche Überlassung von Grundstücken . 147 2.17.1 Voraussetzungen der unentgeltlichen Wertabgabe . 147 2.17.2 Keine Umsatzsteuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 12 UStG . . 150 2.17.3 Bemessungsgrundlage der unentgeltlichen Wertabgabe . 150 2.17.3.1 Anschaffungs- und Herstellungskosten . 150 2.17.3.2 Nebenleistungen . 151 2.17.4 Checkliste zur unentgeltlichen Überlassung von Grundstücken . 152 3. Die umgekehrte Steuerschuldnerschaft gemäß § 13b UStG . 153 3.1 Die allgemeinen Voraussetzungen des § 13b Abs. 5 UStG . 154 3.1.1 Unternehmer und juristische Personen . 154 3.1.2 Der Unternehmer auf der Empfängerseite . 154 3.1.3 Die juristische Person auf der Empfängerseite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .155 3.1.4 Ansässigkeit im Inland auf Empfängerseite nicht erforderlich . 155 3.2 Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen . 155 3.3 Bauleistungen . 156 3.3.1 Der Begriff des Bauwerks . 156 3.3.2 An einem Bauwerk verrichtete Leistungen . 158 3.3.3 Planungs- und Überwachungsleistungen . 164 3.3.4 ABC der Bauleistungen . 165 3.3.5 Empfangender Unternehmer muss selbst Bauleistender sein . 173 3.3.5.1 Nachhaltiges Erbringen von Bauleistungen . 173 3.3.5.2 Fiktion des Bauleistenden durch Vordruckmuster USt 1 TG . 179 3.3.5.3 Die Vereinfachungsregel . 181 3.3.5.4 Checklisten zur umgekehrten Steuerschuldnerschaft auf Bauleistungen . 182 3.3.6 Besonderheit bei der Rechtsfolge der umgekehrten Steuerschuldnerschaft auf Bauleistungen . 186 3.3.7 Bauträger als Bauleistende . 186 3.3.7.1 Alte Rechtsauffassung bis 14.02.2014 . 187 3.3.7.2 Neue Rechtsauffassung ab 15.02.2014 . . 189 3.3.8 Eigenschaft als Bauleistender und Zeitpunkt des Bezugs der Leistung . 190 3.3.8.1 Zeitpunkt einer Bauleistung . 191 3.3.8.2 Zeitpunkt einer Teilleistung . 193 3.3.8.3 Zeitpunkt einer Anzahlung . 194 3.3.9 Umgekehrte Steuerschuldnerschaft, obwohl keine Bauleistung vorliegt . 195 3.4 Gebäudereinigungsleistungen . 196 3.4.1 Der Begriff des Gebäudes . 197 3.4.2 ABC der Gebäudereinigungsleistungen . 198 3.4.3 Empfangender Unternehmer muss selbst Gebäudereiniger sein . 199 3.4.3.1 Fiktion des Gebäudereinigers durch Vordruckmuster USt 1 TG . 200 3.4.3.2 Die Vereinfachungsregel . 200 3.4.3.3 Prüfungsschemata zur umgekehrten Steuerschuldnerschaft auf Gebäudereinigungsleistungen . 200 3.4.4 Besonderheit bei der Rechtsfolge der umgekehrten Steuerschuldnerschaft auf Gebäudereinigungsleistungen . 203 3.4.5 Eigenschaft als Gebäudereiniger und Zeitpunkt des Bezugs der Leistung . 203 3.5 Rechtsfolgen der umgekehrten Steuerschuldnerschaft . 203 3.5.1 Unmittelbare Rechtsfolge . 204 3.5.2 Mittelbare Rechtsfolgen . 205 3.5.2.1 Mittelbare Rechtsfolgen für den Leistenden . 205 3.5.2.2 Mittelbare Rechtsfolgen für den Leistungsempfänger . 206 3.5.2.3 Netto- und Bruttopreis . 207 3.6 Die Umsetzung der umgekehrten Steuerschuldnerschaft im Vertrag. . . 208 4. Der Vorsteuerabzug . 212 4.1 Die allgemeinen Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs . . 212 4.2 Die Rechnung im Bereich der Immobilienumsätze . 213 4.3 Der Vorsteuerabzug bei Anschaffung oder Herstellung einer Immobilie . 214 4.3.1 Zuordnung der Immobilie zu dem Unternehmen . 214 4.3.1.1 Abgrenzung zu dem sogenannten „Seeling“-Modell . 216 4.3.1.2 Verhältnis der Beschränkung des Zuordnungswahlrechts zu § 15 Abs. 1b UStG . 217 4.3.1.3 Prüfungsschema Checkliste der Zuordnungsmöglichkeiten eines Grundstücks zu dem Unternehmen. . . 218 4.3.1.4 Abwägung für die Zuordnung des Objekts zu dem Unternehmen . 219 4.3.1.5 Formen der Zuordnung zu dem Unternehmen . 220 4.3.1.6 Zeitliche Grenzen des Zuordnungswahlrechts . 221 4.3.2 Verwendung der Immobilie zu umsatzsteuerpflichtigen Ausgangsumsätzen . . 222 4.4 Aufteilung des Grundstücks für teilweise Zuordnung oder teilweisenVorsteuerabzug . 223 4.5 (Nachträgliche) Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand . 224 4.6 Abgrenzung der Herstellungskosten von Erhaltungsaufwand . . 227 4.6.1 Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen . 227 4.6.2 Abweichungen von der einkommensteuerrechtlichen Begriffsbestimmung . 229 5. Die Berichtigung des Vorsteuerabzugs . 230 5.1 Das Prinzip der Vorsteuerberichtigung gemäß § 15a UStG . 230 5.2 Die Grundkonstellation der Vorsteuerberichtigung gemäß § 15a UStG . 231 5.3 Die Berichtigung der Vorsteuer gemäß § 15a UStG im Einzelnen . 232 5.3.1 Berichtigungsobjekte . 232 5.3.2 Berichtigung bei Wirtschaftsgütern, die mehrfach verwendet werden, § 15a Abs. 1 UStG . 234 5.3.2.1 Änderung der Verhältnisse bei Grundstücken . 235 5.3.2.2 Die Berechnung der zu berichtigenden Vorsteuerbeträge . 239 5.3.2.3 Leerstand . 246 5.3.2.4 Beginn und Ende des Berichtigungszeitraums . 246 5.3.3 Berichtigung bei nachträglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten, § 15a Abs. 6 UStG . 249 5.3.4 Berichtigung bei Gegenständen und sonstigen Leistungen, die in Wirtschaftsgütereingehen, § 15a Abs. 3 UStG . 250 5.3.4.1 Anderer Gegenstand, der in ein Wirtschaftsgut eingeht . 251 5.3.4.2 Sonstige Leistung, die an einem Wirtschaftsgut ausgeführt wird . 252 5.3.4.3 Dauer des Berichtigungszeitraums . 254 5.3.4.4 Beginn und Ende des Berichtigungszeitraums . 255 5.3.4.5 Änderung der Verhältnisse . 255 5.3.4.6 Zu einer Maßnahme zusammengefasste Bestandteile und sonstige Leistungen . 255 5.3.4.7 Zusammenfassendes Beispiel für § 15a Abs. 3 Satz 1, 2 UStG . 258 5.3.4.8 Änderung der Verhältnisse durch Entnahme des Wirtschaftsguts, § 15a Abs. 3 Satz 3 UStG . 260 5.4 Aufzeichnungspflichten . 262 5.4.1 Inhalt der Aufzeichnungen . 263 5.4.2 Prüfungsschema Checklisten zu der für die Berichtigung des Vorsteuerabzugs erforderlichen Dokumentation . 265 5.4.2.1 Prüfungsschema Checkliste bei Herstellung eines Objekts . 265 5.4.2.2 Prüfungsschema Checkliste bei Anschaffung eines Objekts . 266 5.4.2.3 Prüfungsschema Checkliste bei Bezug von Gegenständen und sonstigen Leistungen für das Gebäude . 268 6. Die Wohnungseigentümergemeinschaft . 270 6.1 Wesen und Unternehmereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft . 270 6.2 Umfang der Umsatzsteuerbefreiung . 271 6.3 Die Option zur Umsatzsteuerpflicht gemäß § 9 UStG . 274 6.3.1 Möglichkeit des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung des § 4 Nr. 13 UStG . 274 6.3.2 Prüfung des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung des § 4 Nr. 13 UStG . 274 6.4 Leistungskette i.S.d. § 3 Abs. 3, 11 UStG . 275 6.4.1 Eingangsleistung der Wohnungseigentümergemeinschaft . 275 6.4.2 Ausgangsleistung der Wohnungseigentümergemeinschaft . 276 6.5 Wohnungseigentümergemeinschaft als Bauleistende . 277 7. Die sonstige Miteigentumsgemeinschaft . 278 7.1 Die Unternehmereigenschaft einer Miteigentumsgemeinschaft . . 278 7.2 Sonstige Miteigentumsgemeinschaft mit Unternehmereigenschaft . 279 7.3 Sonstige Miteigentumsgemeinschaft ohne Unternehmereigenschaft. . 280 7.3.1 Nur die einzelnen Gemeinschafter können Unternehmer sein . 280 7.3.2 Besonderheiten beim Leistungsbezug und Vorsteuerabzug . 280 7.3.2.1 Anteiliger Vorsteuerabzug direkt durch Miteigentümer . 280 7.3.2.2 Geltendmachung des Vorsteuerabzugs und Aufbewahrung der Rechnung . 282 7.4 Die Erbengemeinschaft . 282 Stichwortverzeichnis . 285